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【気まぐれ】2016年度 宅建試験 問3


【問3】
AがA所有の甲土地をBに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


1.Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。


【誤り】

 

不動産の対抗要件の基本的な問題。

不動産の二重譲渡が行われた場合に、所有権を主張できる者は、(原則として)先に登記をした者である。

早いもん勝ち。

 

 

参考条文

(不動産に関する物権の変動の対抗要件
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 


2.AがBの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取り消しより前にBが甲土地をDに売却し、Dが所有権移転登記を備えた場合には、DがBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。


【誤り】

詐欺で騙されたAさんを救うのか、それとも第三者のDさんを救うのか、という問題。

 

Aさんは騙された被害者であるので、Aさんは救われるべき。

 

だけれども、強迫などと違って、騙されるAさんにも落ち度があるんでないかい?と考えられる。

 

そこで、Dさんが、なにも詐欺の事実を知らない場合は、Dさんには落ち度がなく、Aさんにはある程度は落ち度がある、と考えて、Dさんを優先して救うことになる。

 

もし、Dさんが詐欺の事実を知っていて取引したのなら、Dさんに落ち度があると判断して、DさんよりAさんを救うこととなる。


法律上は、(今回のケースは詐欺について)知っていることを「悪意」、知らないことを「善意」と呼びます。

 

まとめると、

 

Dさんが善意の場合は、AさんはDさんに対して所有権を主張することができず、

 

Dさんが悪意の場合は、AさんはDさんに対して所有権を主張することができる、

 

ということになります。

 

この選択肢は、Dさんが詐欺の事実を知っていたか(悪意か)、知らないか(善意か)、に関わらず、Aさんは所有権を主張できない、としているので、誤りの内容となります。

 


3.Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Eがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、EはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。


【正しい】

 

不動産の所有権の対抗要件は、あくまで登記です。

善意だろうが(二重譲渡であることを知らなかろうが)、悪意だろうが(二重譲渡であることを知っていようが)、登記した者勝ちです。

 

参考条文

(不動産に関する物権の変動の対抗要件
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。


が!

 

この選択肢のように、Bに高値で売りつけてやろうという良からぬ目的をもって二重譲渡を受けたEの所有権の主張を認めるとすると、理不尽です。

 

Eは道徳的には、けしからんやつなので。

 

ということで、単なる悪意者(事情を知っている)とは区別して、こういう悪巧みをするやつを「背信的悪意者」と位置づけ、この背信的悪意者は法律で保護されない、という姿勢をとりました。

 

Eのような悪い奴は法律では保護されません。

 

EはBに対して所有権を主張することは許されず、本選択肢は正しいことになります。

 

参考判例


裁判要旨
「甲が乙から山林を買い受けて二三年余の間これを占有している事実を知つている丙が、甲の所有権取得登記がされていないのに乗じ、甲に高値で売りつけて利益を得る目的をもつて、右山林を乙から買い受けてその旨の登記を経た等判示の事情がある場合には、丙はいわゆる背信的悪意者として、甲の所有権取得について登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者にあたらない。」

 (昭和42(オ)564 所有権確認請求S43.8.2)


その他の参考条文

(基本原則)
第一条  私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
2  権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
3  権利の濫用は、これを許さない。

公序良俗
第九十条  公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

 

 


4.AB間の売買契約が、Bの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Bが所有権移転登記を備えていても、AはBの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。


【誤り】

 

錯誤による無効は、錯誤による意思表示をした者(今回はB)を保護するための規定である。

 

したがって、保護されるべきB以外の者が、錯誤を理由とした無効を主張することは(原則)することができない。

 

この選択肢では、「A」が錯誤を理由に契約を取り消すことができる、とあるので誤り。


また、表現が難しいですね。錯誤は無効なので、選択肢のように「取り消し」とは違うので、この点で誤り、とも判断しようと思えばできますが、

 

錯誤による無効は、当然に無効になるのではなくて、表意者が無効を主張して無効になる、という取消し的な要素もあると言えます。(取消的無効)

 

参考条文


(錯誤)
第九十五条  意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

 

参考判例

裁判要旨
「 表意者自身において要素の錯誤による意思表示の無効を主張する意思がない場合には、原則として、第三者が右意思表示の無効を主張することは許されない。」

(昭和38(オ)1349 建物収去土地明渡請S40.9.10)

 

 

裁判要旨
民法第九五条但書により表意者みずから無効を主張しえない場合は、相手方および第三者も無効を主張しえないものと解するのが相当である。」

(昭和39(オ)609 土地賃借権不存在確認等請求S40.6.4)